Если предстоит провести оформление купли-продажи квартиры, необходимо проверить юридическую чистоту сделки и состояние приобретаемой недвижимости, чтобы не остаться без жилья и денег. Как происходит переход прав от продавца покупателю, и какие документы при покупке квартиры понадобятся?
Основные моменты заключения сделки
Предварительный этап: осмотр квартиры.
Желательно фотографировать все понравившиеся, а также вызвавшие вопросы или сомнения детали: элементы отделки, документы, дефекты ремонта, планировку и.т.п., чтобы изучить это позже в спокойной обстановке. Нужно посмотреть и оценить места общего пользования – двор, подъезд, лифт, подсобные помещения, все, что имеет значение для покупателя. По состоянию дверей в подъезде, запаху, крикам соседей, наличию мест на парковке, состоянию детской площадки можно сделать предварительные выводы о нравах соседей, эффективности работы управляющей компании, продавцах квартиры и тд. Внутри квартиры нужно:
- внимательно осмотреть все помещения, оценить их состояние, обсудить видимые недостатки с продавцом;
- если в квартире явно давно не было ремонта, спросить или постараться самостоятельно понять, по какой причине;
- оценить хозяев недвижимости: подозрительный внешний вид, невменяемое состояние или неадекватные ответы должны сразу насторожить потенциального приобретателя;
- уточнить условия продажи - цену, степень готовности документов, сроки подготовки к сделке, наличие риелтора, количество лиц на стороне продавца и другие;
- посмотреть документы на недвижимость, сфотографировать их.
Обратите внимание!
Можно также поинтересоваться о хозяевах жилья и истории покупаемой квартиры у соседей. Уже на этом этапе иногда можно сделать вывод о возможном возникновении проблем с квартирой и заключением сделки. Нужно взять паузу и изучить всю полученную информацию.
Проверка документов и сведений о квартире.
Правоустанавливающими документами на квартиру могут быть договоры, например, приватизации, дарения, купли-продажи, долевого участия и другие или свидетельство о праве на наследство по закону и завещанию. Эти документы указаны в правоподтверждающих документах – свидетельствах о госрегистрации прав на недвижимость или выписках из ЕГРН в качестве оснований возникновения прав на имущество. Также нужно дополнительно изучить историю сделок с квартирой если:
- вместо оригиналов документов представлены копии или дубликаты;
- квартира продается представителем по доверенности, а собственник не присутствует при обсуждении и заключении договора;
- покупателя торопят с оформлением сделки, особенно, в ситуации, когда за короткий период времени квартира уже несколько раз сменила собственника;
- если цена квартиры намного ниже аналогичных объектов недвижимости.
И даже если документы не вызывают подозрений, никогда не будет лишним заказать свежую выписку из ЕГРН. В ней будет информация о правообладателе, ограничениях прав, наличии спора и правопритязаний, о запрете на сделки без личного участия собственника и другие значимые сведения.
Выписку из ЕГРН можно заказать:
- в электронном виде через сервис или личный кабинет на сайте Росреестра;
- лично в отделении регистрационной службы;
- через МФЦ;
- поручив представителю.
Личные данные продавца, указанные в договоре купли-продажи, паспорте и выписке ЕГРН должны совпадать. Наличие обременений (ипотека), арестов и других сведений об ограничении прав не всегда свидетельствует о недобросовестности продавца, но разбираться в причинах нужно будет внимательно и осмотрительно.
Многократная смена владельцев в короткий срок обычно связаны с желанием скрыть недобросовестную сделку или с наличием серьезных недостатков квартиры. В этом случае нужно задать эти вопросы продавцу и прислушаться к голосу здравого смысла.
Обратите внимание!
Категорически не рекомендуется отдавать деньги продавцу до получения документов о проведенной государственной регистрации. При проведенной регистрации перехода прав по сделке риски потерять деньги и квартиру значительно ниже, чем при передаче денег до ее проведения.
Акцепт – согласие купить квартиру.
Если все увиденное удовлетворило потенциального приобретателя, стороны должны встретиться, чтобы покупатель выразил свое согласие купить квартиру и можно было обсудить детали предстоящей сделки. Надлежит оговорить существенные условия договора: цену, сроки передачи квартиры, порядок оплаты и другие детали в зависимости от характеристик объекта и предпочтений сторон.
До подписания договора купли-продажи покупателю нужно обязать продавца выписать всех лиц, зарегистрированных на данной жилплощади и лично присутствовать при получении продавцом в паспортном столе выписки из поквартирной карточки, чтобы убедиться в отсутствии таковых.
Также необходимо запросить сведения в управляющей компании о долгах по оплате ЖКУ и при этом не забыть о долгах по капремонту, поскольку нередко предыдущие собственники оставляют покупателям задолженность.
Заключение договора.
Договор купли-продажи можно составить в простой письменной форме или при желании заверить его у нотариуса. Если квартира в долевой собственности, форма договора может быть только нотариальной.
При заключении договора у нотариуса, риски покупателя существенно снижаются. Нотариус проверяет условия договора, соблюдение прав сторон сделки, разъясняет участникам права и обязанности, при необходимости вносит коррективы в договор. Кроме того, нотариус проверяет документы, необходимые для заключения и регистрации сделки и может также отправить документы в Росреестр на регистрацию перехода права собственности.
В договоре должны быть обязательно указаны:
- данные сторон – Ф.И.О. продавца и покупателя, дата и место рождения, адрес прописки и другие паспортные данные;
- идентифицирующие характеристики квартиры: кадастровый номер, адрес, этаж, площадь;
- сведения о содержании правоустанавливающих документов;
- права и обязанности сторон;
- заверения и гарантии продавца в том, что имущество свободно от прав иных лиц;
- цена.
Обратите внимание!
Нельзя указывать в договоре заниженную сумму, чтобы заплатить меньше налогов. Если сделка будет оспорена, вернуть можно будет только то, что указано в договоре.
В договоре можно также указать:
- способ расчета;
- срок передачи квартиры;
- опись имущества, находящегося в квартире и переходящего вместе с ней покупателю;
- порядок оплаты расходов по сделке.
Если у договора купли-продажи простая письменная форма, то есть смысл арендовать банковскую ячейку. В этом случае договор подписывают в банке. Если договор составлял нотариус, его подписывают в присутствии нотариуса до передачи денег. Договор заключен с момента подписания, а исполнен в момент передачи квартиры и денег.
Государственная регистрация договора и перехода прав.
Стороны сдают подписанный договор и документы для проведения регистрационных действий в Росреестр.
Наиболее часто встречающиеся варианты покупки квартиры
Понятно, что самый простой и быстрый способ покупки квартиры получается при наличии у покупателя сразу всей суммы. Однако часто используются и иные способы приобрести жилье:
- покупка в ипотеку – возможна при наличии хорошей кредитной истории, достаточного дохода и суммы первоначального взноса (обычно 10%), недостатком способа является то, что квартира остается в залоге у банка до погашения всей суммы ипотеки;
- с помощью потребительского кредита можно купить квартиру в случае, если общая сумма требуется не слишком большая, а ежемесячный доход высокий, недостатком является обязанность платить банку ежемесячно значительную денежную сумму;
- покупка с использованием субсидий или по социальным программам возможна для определенных категорий граждан, условия предоставления нужно узнавать в органах местного самоуправления;
- долевое строительство выгодно тем, что при стечении обстоятельств можно получить полноценное жилье в 3-4 раза ниже рыночной цены, но можно попасть в мошенническую схему.
Обязательные документы при покупке квартиры на вторичном рынке и способы их проверки
- действительность документа удостоверяющего личность продавца (продавцов), можно проверить с помощью электронного сервиса на сайте ГУ МВД
- нотариально оформленную доверенность, если сделку заключает представитель, можно проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты;
- договор купли-продажи необходимо внимательно прочитать перед подписанием и проверить все сведения и условия, в нем указанные.
Куда подаются документы, получаемые покупателем квартиры
На государственную регистрацию договора купли-продажи и перехода права собственности от продавца к покупателю необходимо представить в Росреестр:
- удостоверения личности или нотариально заверенную доверенность;
- договор купли-продажи в 2 экземплярах;
- свидетельства, акты, разрешения, которые подтверждают полномочия стороны сделки на недвижимость;
- заявление о проведении регистрации.
Если документы подаются специалисту регистрирующего органа на личном приеме, то заявление формируется на месте.
Подать документы можно:
- электронно на сайте Росреестра;
- лично в подразделении Росреестра или кадастровой палаты;
- через представителя;
- в МФЦ;
- почтовым отправлением (требуется нотариальное удостоверение всех подписей);
- воспользовавшись услугой выездного обслуживания.
Какие документы получает покупатель квартиры после регистрации сделки
Осуществление государственной регистрации прав подтверждается выпиской из ЕГРН, которая может быть предоставлена в электронной форме.
